21 compradores demandaron por fallas constructivas: a cuatro casi se les cae el juicio por el tipo de defecto que alegaron

La misma vivienda, dos peritos, dos versiones irreconciliables del problema

Su inmobiliaria vendió un proyecto de viviendas y, años después, un grupo de compradores demanda por fallas constructivas: desaplomes, tabiquerías, terminaciones defectuosas, dudas sobre elementos estructurales. Su informe pericial concluye que son problemas estéticos y de mantención; el de los demandantes recomienda demoler. Antes de discutir cuál informe tiene razón, hay una pregunta previa que decide buena parte del juicio: cuánto tiempo tenían esos compradores para demandar, y esa respuesta cambia según el tipo de falla que se reclame.

Lo que resolvió el caso

En la sentencia de 2 de septiembre de 2026 (Rol 7615-2023 de la Corte de Apelaciones de Santiago), la Sexta Sala confirmó el fallo del 14° Juzgado Civil de Santiago que acogió parcialmente la demanda de Reumay y otros contra Vivienda Metropolitana S.A. por fallas o defectos constructivos: $9.000.000 para cada uno de los 21 demandantes y $1.000.000 adicional por daño moral para doce de ellos, con reajustes e intereses.

La demandada había opuesto excepción de prescripción respecto de cuatro de los actores, sosteniendo que sus reclamos correspondían a defectos de terminaciones y acabados —con plazo de tres años— ya vencido. El juez de primera instancia rechazó esa excepción tras calificar las fallas alegadas, y la Corte confirmó ese ejercicio: la demanda invocaba, en conjunto, fallas de estructura, de instalaciones y de terminaciones, por lo que resolver la prescripción exigía primero determinar en qué categoría caía cada reclamo, no asumir la más favorable a la demandada.

Sobre el fondo, la Corte respaldó cómo el tribunal manejó la contradicción entre los dos informes periciales de parte —uno descartaba daños estructurales y hablaba de problemas estéticos, otro recomendaba demolición— recurriendo a un tercer informe y a otros antecedentes para zanjar la disputa, en vez de optar por uno de los dos extremos. Que el resultado no favoreciera enteramente a la demandada no configura un vicio de nulidad, y la Corte descartó también la casación en la forma alegada por omisión de prueba: la sentencia sí se hizo cargo de cada informe y explicó por qué prefirió unos sobre otros.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

Que la acción contra el primer vendedor por fallas constructivas tenga plazos de prescripción distintos según la categoría del defecto —estructura soportante, elementos e instalaciones, o terminaciones y acabados— está en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Eso es ley, con plazos que la norma fija de antemano.

Lo que el tribunal decidió, caso a caso, fue algo que la norma no resuelve sola: a qué categoría pertenece cada falla cuando la demanda las agrupa en términos generales, y cómo ponderar dos informes que se contradicen. Esa calificación previa determina si la acción está o no prescrita, y es terreno del juez de fondo: revisarla no es materia de casación, salvo que la sentencia omita hacerse cargo de la prueba rendida.

Qué hacer con esto

Exija que la demanda —o su defensa— clasifique cada falla por categoría desde el inicio. Agrupar fallas estructurales, de instalaciones y de terminaciones sin distinguirlas dificulta oponer prescripción selectiva.

Encargue un tercer informe técnico cuando sus peritos y los de la contraparte se contradicen de forma irreconciliable. Fue ese antecedente el que inclinó la balanza; dos informes opuestos sin desempate dejan la decisión al criterio del juez.

Calcule la prescripción por cada reclamo, no por la demanda completa. El plazo corre distinto según la falla, así que una excepción general, sin esa distinción, puede rechazarse aunque parte de los reclamos estuvieran vencidos.

No dé por perdido un juicio de vicios constructivos solo por un informe pericial adverso. El juez puede —y debe— ponderar informes contradictorios; uno desfavorable no es, por sí mismo, una condena asegurada.

Antes de que le llegue una demanda por vicios constructivos

1. Si hoy tuviera que oponer prescripción a un reclamo, ¿sabe distinguir en qué categoría de falla cae —estructura, instalaciones o terminaciones— o lo daría por sentado?
2. Si sus peritos y los del demandante llegan a conclusiones opuestas, ¿tiene previsto un tercer informe técnico, o dejaría esa disputa al criterio del juez?
3. ¿Su equipo de postventa clasifica cada reclamo por tipo de falla desde que lo recibe, o solo como una queja genérica?

Si la primera pregunta lo hizo dudar, revisemos cómo documenta los reclamos de sus proyectos antes de que lleguen a juicio.